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土地登记依据、程序、要件、时限
http://zhgt.zh.gov.cn 日期: 2011年10月20日 来源: 本站 点击数:此处显示稿件总访问量

一、土地登记的依据:

我国登记的法律依据概括起来可以分为两大类:实体法律依据和程序法律依据。

(一)  实体法律依据

1.《中华人民共和国宪法》对土地所有制、土地权属的有关规定:

第六条规定:中华人民共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。

第九条规定:矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,都属于国家所有,即全民所有;由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。

2.《中华人民共和国民法通则》对土地权属的规定:

第七十四条规定:集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有,由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡(镇)农民集体经济组织所有的,可以属于乡(镇)农民集体所有。

第八十条规定:国家所有的土地,可以依法由全民所有制单位使用,也可以依法确定由集体所有制单位使用,国家保护它的使用、收益的权利;使用单位有管理、保护、合理利用的义务。

第八十三条规定:不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。

3.1962年9月《农村人民公社工作条例修正草案》对生产队集体土地所有权的规定:

第四章规定:生产队范围内的土地,都归生产队所有。生产队所有的土地,包括社员的自留地、自留山、宅基地等等,一律不准出租……。生产队所有的土地,不经过县级以上人民委员会的审查和批准,任何单位和个人都不得占用。……集体所有的山林、水面和草原,凡是归生产队所有比较有利的,都归生产队所有。

4、《中华人民共和国土地管理法》对确认土地权属、开展土地登记工作的规定:

第二条规定:中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有,即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

第八条规定:城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。

第九条规定:国有土地和农民集体所有的土地可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人,有保护、管理和合理利用土地的义务。

第十条规定:农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营管理。

第十一条规定:农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地,由县级以上人民政府登记造册,核发证书,确认使用权。其中,中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关,由国务院确定。确认林地、草原的所有权或者使用权,确认水面、滩涂的养殖使用权,分别依照《森林法》、《草原法》和《渔业法》的有关规定办理。

第十二条规定:依法改变土地的权属和用途的,应当办理土地权属变更登记手续。

第十三条规定:依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。

5.《中华人民共和国城市房地产管理法》第五章专门对房地产权属登记管理做出了规定:

 明确规定国家实行土地使用权登记发证制度,规定了土地登记与房屋登记的关系,房地产抵押应当办理登记,以及房产证与土地证合一的条件(即经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书,……)。

6.《中华人民共和国担保法》对土地抵押的范围、抵押登记效力等的规定:

第三十四条规定:下列财产可以抵押:

(1)抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物;

(2)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;

 第三十五条规定:抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。

财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押。但不得超出其余额部分。

第三十六条规定:以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

 以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。

乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。

第三十七条规定:下列财产不得抵押:

(1)土地所有权。

(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但本法第三十四条第(5)项、第三十六条第三款规定的除外。

第四十一条规定:当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。

第四十二条规定:办理抵押登记的部门如下:

(1)无地上定着物的土地使用权抵押的,为核发土地使用权证书的土地管理部门。

(2)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,为县级以上地方人民政府规定的部门。

7.《土地管理法实施条例》第二章对土地的所有权、使用权及其登记作了进一步的规定:

第二条规定:下列土地属于全民所有即国家所有:

(1)城市市区的土地;

(2)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;

(3)国家依法征用的土地;

(4)依法不属于集体所有的林地、草原、荒地、滩涂及其他土地;

(5)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地;

(6)因国家组织移民、自然灾害等原因,农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移集体所有的土地。

第三条规定:国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。

土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。

土地登记资料可以公开查询。

确认林地、草原的所有权或者使用权,确认水面、滩涂的养殖使用权,分别依照《森林法》、《草原法》和《渔业法》的有关规定办理。

第四条规定:农民集体所有的土地,由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请,由县级人民政府登记造册,核发集体土地所有权证书,确认所有权。

农民集体所有的土地依法用于非农建设的,由土地使用者向土地所在的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请,由县级人民政府登记造册,核发集体土地使用权证书,确认建设用地使用权。

设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。

第五条规定:单位和个人依法使用的国有土地,由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请,由县级以上人民政府登记造册,核发国在土地使用权证书,确认使用权。其中,中央国家机关使用的国有土地的登记发证,由国务院土地行政主管部门负责,具体登记发证办法由国务院土地行政主管部门会同国务院机关事务管理局等有关部门制定。

未确定使用权的国有土地,由县级以上人民政府登记造册,负责保护管理。

第六条规定:依法改变土地所有权、使用权的,因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更,自变更登记之日起生效。

依法改变土地用途的,必须批准文件,向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行变更登记。

 第七条规定:依照《土地管理法》的有关规定,收回用地单位的土地使用权的,由原土地登记机关注销土地登记。

土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的,由原土地登记机关注销土地登记。

8.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条件》

9.原国家土地管理局颁布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》

(二)程序法律依据

依据我国的有关法律规定,土地登记、确定土地权属由各级人民政府土地管理部门负责,国家土地行政主管部门负责管理全国土地登记、土地确权工作,直接负有依法规范土地登记工作的责任。我国土地登记的程序法律依据主要有:

(1)原国家土地管理局《土地登记规则》。

(2)原国家土地管理局《土地权属争议处理暂行办法》。

二、土地登记的程序

土地登记的程序可分为:土地登记申请——地籍调查——权属审核——注册登记——核发证书。

1)土地登记申请:

土地登记申请是土地权利人或土地权利变动当事人按照规定、向土地登记机关申请其土地权利状况或权利变动事项,请求在土地登记簿上予以注册登记的过程和行为。它是土地登记程序的第一步。

 申请方式有两种:①权利人直接到登记机关提出申请;②权利人可以委托代理人代理申请。(2)地籍调查:

地籍调查是土地登记的前期基础性工作,是土地登记法律行为的重要程序。其目的是依照有关法律程序和技术规程,查清每一宗土地的位置、界限、面积、权属、用途以及等级等基本情况,以满足土地登记的需要。地籍调查成果经登记后具有法律效力,是调处土地权属纠纷、查处违法占地、保护土地权利人合法权益的重要法律依据。

地籍调查包括权属调查和地籍勘丈。权属调查主要是查清宗地权属、界址位置、用途等。地籍勘丈是测量宗地界址点的平面位置、宗地形状、面积等。

3)权属审核:

权属审核是土地登记机关对申请人提交的证明文件资料和地籍调查结果进行审核,再由县级以上人民政府根据土地登记机关的审核意见,决定对申请登记的土地权利和权利变动事项,是否准予登记的法律程序。权属审核是土地登记的核心环节。

4)注册登记:

注册登记是指土地登记机关对批准土地登记的土地所有权、使用权或他项权利进行登卡、装簿、造册的工作程序。它既是一种行政行为,又是一种十分严肃的法律行为。一经注册登记,土地权利即产生法律效力。

5)核发证书:

土地证书是土地使用者、所有者和土地他项权利者持有的法律凭证。目前我国的土地证书主要有四种:《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》。土地证书以每宗地为单位填写。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的,应当分别填写土地使用证。《土地他项权利证明书》以土地他项权利人为单位填写,同一土地他项权利人拥有不同宗地上的土地他项权利,或者在同一宗地上拥有两个以上不同类型土地他项权利的,应分别填写《土地他项权利证明书》。

三、土地登记应提交的要件

申请人向土地登记机关申请土地登记,应当提交下列要件:

 1)《土地登记申请书》;2)申请人身份证明;3)土地权属来源证明;4)地上附着物权属证明。其中申请人是法人的,提交单位法人证明(机关法人不需提交),《土地登记法定代表人身份证明书》,法定代表人的个人身份证或户籍簿;申请人是自然人的,提交个人身份证或户籍证明,个体工商户也视为自然人对待。土地登记申请人凡是委托他人代理申请的,均须同时提交《土地登记委托书》和委托代理人个人身份证。

 四、土地登记的办理期限

(1)土地登记机关应当在受理土地使用权、所有权设定登记,土地使用权、所有权变更登记,名称、地址和土地用途变更申请之日起30日内,对登记申请和地籍调查结果进行审核,并报经批准后进行注册登记,核发、更换或者更改土地证书。

(2)土地登记机关应当在受理土地他项权利设定登记、土地他项权利变更登记和注销土地登记的申请之日起15日内,对登记申请和地籍调查结果进行审核后办理注册登记或者注销登记,核发或者更改土地他项权利证明书,或者将注销登记的结果书面通知当事人。

(3)土地登记机关作出不予受理土地登记申请或者暂缓登记决定的,应当自接到申请之日起15日内将作出决定的理由书面通知当事人。

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